วิธีคำนวณสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ DTI ก่อนกู้บ้าน

คำตอบโดยย่อ: สัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ หรือ DTI คำนวณจากยอดชำระหนี้ต่อเดือนทั้งหมดหารด้วยรายได้ต่อเดือนก่อนหักภาษี แล้วคูณ 100 เพื่อแปลงเป็นเปอร์เซ็นต์ ก่อนกู้บ้านควรรวมทั้งหนี้เดิมและค่างวดบ้านที่คาดว่าจะต้องจ่าย เพื่อประเมินว่ารายได้รองรับภาระผ่อนได้มากน้อยเพียงใด

สูตรคำนวณ DTI และความหมายของผลลัพธ์

สัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ หรือ DTI ย่อมาจาก Debt-to-Income Ratio เป็นอัตราส่วนที่ใช้เปรียบเทียบภาระชำระหนี้ในแต่ละเดือนกับรายได้ต่อเดือนก่อนหักภาษี ตัวเลขนี้ช่วยให้เห็นว่ารายได้ส่วนใดต้องนำไปจ่ายหนี้ และช่วยประเมินเบื้องต้นว่าหากมีค่างวดบ้านเพิ่มขึ้นจะกระทบงบประมาณมากเพียงใด

สูตรคำนวณ DTI คือ

DTI (%) = (ภาระหนี้ที่ต้องชำระต่อเดือน ÷ รายได้ต่อเดือนก่อนหักภาษี) × 100

ตัวเลขที่ใช้ในสูตรต้องเป็นยอดเงินต่อเดือนเหมือนกันทั้งสองฝั่ง หากรายได้เป็นรายปี ต้องแปลงเป็นรายเดือนก่อน ส่วนภาระหนี้ให้ใช้ยอดชำระตามกำหนดในแต่ละเดือน ไม่ใช่ยอดหนี้คงเหลือทั้งหมด

1. รวบรวมรายได้ต่อเดือน: ใช้รายได้ก่อนหักภาษีและรายการหักต่าง ๆ โดยพิจารณาเฉพาะรายได้ที่มีหลักฐานและสามารถนำมาใช้ประกอบการประเมินสินเชื่อได้
2. รวมภาระหนี้รายเดือน: บันทึกยอดชำระหนี้แต่ละรายการ เช่น ค่างวดรถ ค่างวดสินเชื่อส่วนบุคคล และภาระบัตรเครดิตที่ต้องนำมาพิจารณา
3. หารภาระหนี้ด้วยรายได้: นำยอดชำระหนี้รวมต่อเดือนหารด้วยรายได้ต่อเดือนก่อนหักภาษี
4. คูณด้วย 100: ผลลัพธ์ที่ได้คือ DTI ในรูปเปอร์เซ็นต์

ตัวอย่าง หากมีรายได้ก่อนหักภาษีเดือนละ 40,000 บาท และมีภาระหนี้ที่ต้องชำระเดือนละ 8,000 บาท จะคำนวณได้ดังนี้

DTI = (8,000 ÷ 40,000) × 100 = 20%

หมายความว่าภาระหนี้ที่นำมาคำนวณคิดเป็น 20% ของรายได้ก่อนหักภาษีต่อเดือน อย่างไรก็ตาม ตัวเลขนี้ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายในการดำรงชีวิต และไม่ได้หมายความว่าจะสามารถกู้บ้านได้ตามวงเงินที่ต้องการโดยอัตโนมัติ

การแปลผล DTI ควรดูทั้งสัดส่วนหนี้ที่มีอยู่และภาระที่จะเกิดขึ้นหลังซื้อบ้าน ไม่ควรใช้ตัวเลขเพียงค่าเดียวตัดสินว่ากู้ผ่านหรือไม่ผ่าน เพราะธนาคารแต่ละแห่งอาจมีเกณฑ์พิจารณาที่แตกต่างกันตามประเภทสินเชื่อและข้อมูลของผู้สมัคร

ลักษณะของ DTI	ความหมายในการวางแผน
DTI ต่ำ	ภาระหนี้ที่นำมาคำนวณกินสัดส่วนรายได้น้อยกว่า จึงมีพื้นที่สำหรับประเมินภาระหนี้ใหม่มากกว่าเมื่อเทียบกับรายได้เท่ากัน
DTI ปานกลาง	ควรตรวจสอบว่าหากเพิ่มค่างวดบ้านแล้ว ภาระหนี้รวมจะกระทบเงินที่เหลือใช้จ่ายในแต่ละเดือนหรือไม่
DTI สูง	รายได้ส่วนใหญ่ถูกใช้ไปกับการชำระหนี้ ควรประเมินความสามารถในการผ่อนและพิจารณาลดภาระหนี้เดิมก่อนยื่นกู้

หากต้องการใช้ตัวเลขอ้างอิงจากแหล่งความรู้ทางการเงิน บางแนวทางอาจกล่าวถึงสัดส่วน DTI ที่ต่ำกว่า 36% ว่าเป็นระดับที่ค่อนข้างดี แต่ไม่ควรตีความว่าเป็นเกณฑ์อนุมัติสินเชื่อบ้านของธนาคารทุกแห่ง ในทางกลับกัน การมี DTI สูงกว่าตัวเลขอ้างอิงก็ไม่ได้แปลว่าจะถูกปฏิเสธโดยอัตโนมัติ ต้องพิจารณาหลักเกณฑ์ที่ใช้กับสินเชื่อจริงประกอบด้วย

ไม่มีค่า DTI เพียงค่าเดียวที่รับประกันว่าจะผ่านหรือไม่ผ่านการอนุมัติสินเชื่อ เพราะผู้ให้กู้อาจพิจารณารายได้ที่ยอมรับได้ ประเภทหนี้ ความมั่นคงของรายได้ ประวัติเครดิต ค่าใช้จ่าย และเงื่อนไขสินเชื่อร่วมด้วย ดังนั้นควรใช้ผลคำนวณเป็นเครื่องมือวางแผนเบื้องต้น ไม่ใช่คำยืนยันผลอนุมัติ

ต้องนับรายได้และหนี้รายการใดบ้างก่อนกู้บ้าน

ความแม่นยำของ DTI ขึ้นอยู่กับการเลือกข้อมูลให้ถูกต้อง โดยเฉพาะกรณีที่มีรายได้หลายทาง ใช้บัตรเครดิตเป็นประจำ หรือมีสินเชื่อที่ยอดชำระในแต่ละเดือนไม่เท่ากัน ก่อนคำนวณควรแยกข้อมูลเป็นสองกลุ่ม ได้แก่ รายได้ต่อเดือนและภาระหนี้ที่ต้องชำระต่อเดือน

รายได้ที่ควรนำมาตรวจสอบ

• เงินเดือนประจำ: ตรวจสอบเงินเดือนก่อนหักภาษีจากเอกสารเงินเดือนหรือหนังสือรับรองรายได้
• ค่าคอมมิชชันและโบนัส: หากรายได้ไม่เท่ากันทุกเดือน ควรแยกออกจากเงินเดือนประจำ และตรวจสอบหลักเกณฑ์ที่ผู้ให้กู้ใช้พิจารณารายได้ประเภทนี้
• รายได้จากอาชีพอิสระหรือธุรกิจ: รวบรวมหลักฐานรายรับและเอกสารที่เกี่ยวข้อง โดยไม่ควรถือว่ายอดเงินเข้าบัญชีทั้งหมดเป็นรายได้ที่ผู้ให้กู้ยอมรับ
• รายได้จากค่าเช่าหรือแหล่งอื่น: บันทึกแยกไว้และตรวจสอบว่ามีหลักฐานเพียงพอหรือไม่ รวมถึงเกณฑ์การรับรองรายได้ของผู้ให้กู้

หากมีรายได้หลายแหล่ง ไม่ควรนำยอดรายได้ที่ไม่แน่นอนมารวมเต็มจำนวนโดยอัตโนมัติ ควรคำนวณเบื้องต้นจากรายได้ที่มีหลักฐานชัดเจน แล้วแยกสถานการณ์ที่รวมรายได้อื่นไว้เปรียบเทียบ เพื่อไม่ให้ประเมินความสามารถในการผ่อนสูงเกินจริง

ภาระหนี้ที่ควรตรวจสอบก่อนคำนวณ

รายการหนี้	ข้อมูลที่ควรรวบรวม
สินเชื่อรถยนต์หรือรถจักรยานยนต์	ยอดค่างวดที่ต้องชำระในแต่ละเดือน
สินเชื่อส่วนบุคคล	ยอดผ่อนรายเดือนของแต่ละสัญญา
บัตรเครดิต	ยอดชำระหรือภาระหนี้ที่ผู้ให้กู้ใช้ในการประเมิน ไม่ใช่เลือกนับเฉพาะยอดที่จ่ายเองตามความสะดวก
สินเชื่อบ้านเดิม	ค่างวดที่ยังต้องรับผิดชอบ หากยังมีภาระอยู่
หนี้ผ่อนสินค้าและสินเชื่อประเภทอื่น	ยอดชำระต่อเดือนตามสัญญาหรือหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง
หนี้ที่มีผู้กู้ร่วมหรือผู้ค้ำประกัน	ตรวจสอบว่ามีภาระผูกพันที่ต้องรับผิดชอบหรือไม่ และผู้ให้กู้พิจารณาภาระดังกล่าวอย่างไร

ควรตรวจสอบรายการหนี้จากสัญญาสินเชื่อ รายการเดินบัญชี และข้อมูลเครดิตที่เกี่ยวข้อง เพื่อไม่ให้ลืมหนี้ที่มีอยู่จริง อย่างไรก็ตาม วิธีนับภาระหนี้แต่ละประเภทอาจแตกต่างกันตามหลักเกณฑ์ของผู้ให้กู้ จึงไม่ควรสมมติว่ายอดชำระที่แสดงในแอปหรือใบแจ้งยอดจะเป็นตัวเลขที่ใช้คำนวณ DTI สำหรับสินเชื่อบ้านเสมอไป

ค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน เช่น ค่าอาหาร ค่าเดินทาง ค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าใช้จ่ายของครอบครัว ไม่ใช่รายการค่างวดหนี้ตามสูตร DTI โดยตรง แต่ยังจำเป็นต่อการประเมินว่าหลังชำระหนี้และค่างวดบ้านแล้วจะมีเงินเพียงพอต่อการดำรงชีวิตหรือไม่

เช่นเดียวกัน ไม่ควรนำยอดหนี้คงเหลือทั้งก้อนมาแทนยอดชำระรายเดือน เพราะสูตร DTI ใช้ภาระหนี้ต่อเดือนเป็นตัวตั้ง หากมีหนี้หลายรายการ ให้รวมยอดชำระรายเดือนตามหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้องก่อน แล้วจึงหารด้วยรายได้ต่อเดือน

การคำนวณเฉพาะหนี้เดิมช่วยให้เห็นภาระที่มีอยู่ แต่สำหรับผู้ที่กำลังวางแผนซื้อบ้าน ควรคำนวณอีกครั้งโดยเพิ่มค่างวดบ้านที่คาดว่าจะต้องชำระ เพื่อดูว่าภาระหนี้รวมจะเปลี่ยนไปอย่างไร

ตัวอย่างที่ 1 คำนวณ DTI จากหนี้เดิม

สมมติว่าผู้กู้มีรายได้ก่อนหักภาษีเดือนละ 45,000 บาท และมีภาระหนี้ดังนี้

รายการ	ยอดชำระต่อเดือน
ค่างวดรถยนต์	6,000 บาท
ค่างวดสินเชื่อส่วนบุคคล	2,000 บาท
ภาระชำระบัตรเครดิตที่ใช้ในการประเมิน	1,000 บาท
รวมภาระหนี้เดิม	9,000 บาท

ขั้นแรก รวมภาระหนี้เดิมทั้งหมดเป็น 6,000 + 2,000 + 1,000 = 9,000 บาทต่อเดือน จากนั้นนำไปหารด้วยรายได้ก่อนหักภาษี 45,000 บาท

DTI ก่อนรวมค่างวดบ้าน = (9,000 ÷ 45,000) × 100 = 20%

ผลลัพธ์คือภาระหนี้เดิมคิดเป็น 20% ของรายได้ก่อนหักภาษี โดยตัวเลขนี้เป็นตัวอย่างสมมติ และยอดภาระบัตรเครดิตที่ใช้จริงต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ของผู้ให้กู้

ตัวอย่างที่ 2 คำนวณ DTI หลังรวมค่างวดบ้าน

หากผู้กู้รายเดิมประเมินว่าค่างวดบ้านใหม่จะอยู่ที่ 12,000 บาทต่อเดือน และใช้ยอดดังกล่าวเป็นสมมติฐานในการวางแผน ภาระหนี้รวมจะเป็นดังนี้

รายการ	ยอดชำระต่อเดือน
ภาระหนี้เดิม	9,000 บาท
ค่างวดบ้านที่คาดการณ์	12,000 บาท
ภาระหนี้รวมหลังซื้อบ้าน	21,000 บาท

นำภาระหนี้รวม 21,000 บาทหารด้วยรายได้ก่อนหักภาษี 45,000 บาท แล้วคูณ 100

DTI หลังรวมค่างวดบ้าน = (21,000 ÷ 45,000) × 100 = 46.67%

เมื่อรวมค่างวดบ้านตามสมมติฐาน DTI เพิ่มจาก 20% เป็นประมาณ 46.67% แสดงให้เห็นว่าการเพิ่มหนี้บ้านมีผลต่อสัดส่วนภาระหนี้อย่างชัดเจน ทั้งนี้ ค่างวดบ้าน 12,000 บาทเป็นเพียงตัวเลขสมมติ ไม่ใช่การประเมินวงเงินกู้หรือข้อเสนอสินเชื่อจริง

เปรียบเทียบก่อนและหลังรวมค่างวดบ้าน

ตัวชี้วัด	ก่อนรวมค่างวดบ้าน	หลังรวมค่างวดบ้าน
รายได้ต่อเดือนก่อนหักภาษี	45,000 บาท	45,000 บาท
ภาระหนี้ต่อเดือน	9,000 บาท	21,000 บาท
DTI	20%	46.67%
เงินที่เหลือหลังหักภาระหนี้ที่นำมาคำนวณ	36,000 บาท	24,000 บาท

เงินที่เหลือในตารางเป็นเพียงรายได้หลังหักภาระหนี้ที่นำมาคำนวณ ยังไม่ได้หักภาษี ค่าอาหาร ค่าเดินทาง ค่าสาธารณูปโภค ค่าเลี้ยงดูครอบครัว ค่าประกัน และค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับบ้าน เช่น ค่าส่วนกลางหรือค่าซ่อมบำรุง จึงไม่ควรถือว่าเงินจำนวนนี้เป็นเงินออมที่เหลือจริงทั้งหมด

ก่อนยื่นกู้ ควรทดลองเปลี่ยนตัวเลขค่างวดบ้านและรายได้ในสูตร เพื่อดูว่า DTI เปลี่ยนแปลงอย่างไร หากต้องการวางแผนอย่างรอบคอบ ควรใช้ค่างวดที่สอดคล้องกับข้อเสนอสินเชื่อที่ได้รับจริง และตรวจสอบหลักเกณฑ์ของธนาคารก่อนสรุปว่าภาระหนี้อยู่ในระดับที่ยอมรับได้

เมื่อทราบรายได้ต่อเดือนและยอดชำระหนี้แต่ละรายการแล้ว สามารถใช้เครื่องคิดเลขทั่วไป เครื่องคิดเลขออนไลน์ฟรี หรือเครื่องคิดเลขวิทยาศาสตร์ช่วยคำนวณได้ ไม่จำเป็นต้องมีเครื่องมือทางการเงินเฉพาะทาง เพราะสูตร DTI ใช้เพียงการบวก การหาร และการคูณด้วย 100 สิ่งสำคัญคือการใส่ตัวเลขให้ครบและเลือกฐานรายได้ให้ถูกต้อง

ดูเพิ่มเติม: วิธีคำนวณเปอร์เซ็นต์ด้วยเครื่องคิดเลข ฉบับเข้าใจง่าย | เครื่องคิดเลข

ดูเพิ่มเติม: เครื่องคิดเลขวิทยาศาสตร์ CASIO ออนไลน์ | เครื่องคิดเลข

เครื่องคิดเลข Casio ใช้คำนวณ DTI ได้หรือไม่?

เครื่องคิดเลข Casio สามารถใช้คำนวณ DTI ได้เช่นเดียวกับเครื่องคิดเลขยี่ห้ออื่น เพราะไม่จำเป็นต้องใช้ฟังก์ชันเฉพาะสำหรับการหาสัดส่วนหนี้ต่อรายได้ เพียงรวมภาระหนี้รายเดือน หารด้วยรายได้ต่อเดือนก่อนหักภาษี และคูณผลลัพธ์ด้วย 100 ก็จะได้ค่า DTI เป็นเปอร์เซ็นต์

สำหรับผู้ที่มีเครื่องคิดเลข Casio อยู่แล้ว ไม่ว่าจะเป็นรุ่นพื้นฐานหรือรุ่นที่มีฟังก์ชันมากขึ้น สามารถใช้เครื่องมือเดิมได้ ไม่จำเป็นต้องซื้ออุปกรณ์เพิ่มเพียงเพื่อคำนวณ DTI หากต้องการเปรียบเทียบหลายสถานการณ์ ควรจดรายได้ ภาระหนี้เดิม และค่างวดบ้านที่สมมติไว้เป็นแต่ละชุด เพื่อป้องกันการใช้ตัวเลขจากคนละสถานการณ์ปะปนกัน

ดูเพิ่มเติม: เครื่องคิดเลข casio fx-991es plus | เครื่องคิดเลข

1. ลดภาระหนี้ที่ต้องจ่ายต่อเดือน

เริ่มจากตรวจสอบสินเชื่อส่วนบุคคล หนี้บัตรเครดิต และหนี้ผ่อนชำระอื่น ๆ ที่ต้องจ่ายเป็นประจำ หากมีเงินเพียงพอ อาจพิจารณาชำระหนี้บางส่วนหรือปิดหนี้ที่เหมาะสม โดยเปรียบเทียบเงินที่ต้องใช้กับภาระผ่อนต่อเดือนที่จะลดลงจริง ทั้งนี้ การชำระหนี้ก้อนใหญ่จนเงินสำรองไม่เพียงพออาจทำให้การเงินตึงตัวได้

ตัวอย่างเช่น มีรายได้ก่อนหักภาษีเดือนละ 50,000 บาท และมีภาระหนี้ต่อเดือน 15,000 บาท

• ก่อนลดหนี้: 15,000 ÷ 50,000 × 100 = 30%
• หากลดภาระหนี้ต่อเดือนลง 3,000 บาท: 12,000 ÷ 50,000 × 100 = 24%

เมื่อภาระหนี้ลดลง 3,000 บาท DTI จะลดจาก 30% เหลือ 24% โดยสมมติว่ารายได้ก่อนหักภาษีไม่เปลี่ยนแปลง และยอดที่ลดลงเป็นภาระชำระรายเดือนจริง

2. ประเมินผลของการเพิ่มรายได้

รายได้ที่เพิ่มขึ้นอาจช่วยลด DTI ได้ หากเป็นรายได้ที่เกิดขึ้นจริง สม่ำเสมอ และสามารถแสดงหลักฐานตามที่ผู้ให้กู้กำหนดได้ อย่านำรายได้พิเศษที่ไม่แน่นอนมารวมเสมือนเป็นรายได้ประจำโดยไม่ตรวจสอบเงื่อนไขของสินเชื่อ

ตัวอย่าง หากมีภาระหนี้ต่อเดือน 15,000 บาท และรายได้ก่อนหักภาษีเพิ่มจาก 50,000 บาทเป็น 60,000 บาท

• ก่อนเพิ่มรายได้: 15,000 ÷ 50,000 × 100 = 30%
• หลังเพิ่มรายได้: 15,000 ÷ 60,000 × 100 = 25%

ตัวอย่างนี้แสดงให้เห็นว่า เมื่อภาระหนี้เท่าเดิมแต่รายได้เพิ่มขึ้น DTI จะลดลง อย่างไรก็ตาม ควรใช้เฉพาะรายได้ที่มีโอกาสได้รับอย่างต่อเนื่องและผู้ให้กู้ยอมรับในการพิจารณา

3. ทดลองปรับงบซื้อบ้านและค่างวดที่คาดว่าจะจ่าย

หากกำลังวางแผนซื้อบ้าน อย่าคำนวณเฉพาะหนี้ที่มีอยู่ในปัจจุบัน แต่ควรนำค่างวดบ้านที่คาดว่าจะเกิดขึ้นมาทดลองรวมด้วย การเลือกราคาบ้านที่เหมาะสม การเพิ่มเงินดาวน์เมื่อไม่กระทบเงินสำรอง หรือการพิจารณาระยะเวลาผ่อนตามเงื่อนไขสินเชื่อ อาจช่วยให้ภาระผ่อนต่อเดือนเปลี่ยนไปได้

สมมติว่ามีรายได้ก่อนหักภาษี 50,000 บาท และภาระหนี้เดิม 10,000 บาทต่อเดือน หากค่างวดบ้านที่คาดไว้เท่ากับ 15,000 บาท จะคำนวณได้ดังนี้

รายการ	ก่อนรวมค่างวดบ้าน	หลังรวมค่างวดบ้าน
ภาระหนี้ต่อเดือน	10,000 บาท	25,000 บาท
รายได้ก่อนหักภาษี	50,000 บาท	50,000 บาท
DTI	20%	50%

การทดลองคำนวณช่วยให้เห็นภาระที่อาจเกิดขึ้นหลังซื้อบ้าน แต่ไม่ได้หมายความว่าผู้ให้กู้จะใช้ค่างวดหรือวิธีนับหนี้แบบเดียวกันทุกกรณี ควรตรวจสอบวิธีประเมินรายได้ ภาระหนี้ และเงื่อนไขสินเชื่อกับผู้ให้กู้โดยตรง

4. เปรียบเทียบหลายสถานการณ์ก่อนตัดสินใจ

การคำนวณ DTI หลายแบบช่วยให้เลือกแนวทางที่เหมาะกับการเงินของตนเองได้ง่ายขึ้น โดยใช้รายได้ก่อนหักภาษีเป็นฐานเดียวกัน และเปลี่ยนเฉพาะตัวเลขที่ต้องการทดลอง

สถานการณ์สมมติ	ภาระหนี้ต่อเดือน	รายได้ก่อนหักภาษี	DTI
สถานการณ์เดิม	20,000 บาท	50,000 บาท	40%
ลดภาระหนี้เดือนละ 5,000 บาท	15,000 บาท	50,000 บาท	30%
เพิ่มรายได้เป็น 60,000 บาท	20,000 บาท	60,000 บาท	33.33%
ลดหนี้และเพิ่มรายได้	15,000 บาท	60,000 บาท	25%

จากตัวอย่าง หากทำได้ทั้งการลดภาระหนี้และเพิ่มรายได้ DTI จะลดเหลือ 25% แต่ตัวเลขนี้เป็นเพียงผลทางคณิตศาสตร์ ไม่ใช่เกณฑ์รับรองว่าจะได้รับอนุมัติสินเชื่อ ควรเลือกแผนที่ทำได้จริงและยังมีเงินเพียงพอสำหรับค่าใช้จ่ายประจำกับเหตุฉุกเฉิน

แม้สูตร DTI จะไม่ซับซ้อน แต่การใส่ตัวเลขผิดประเภทหรือใช้ข้อมูลไม่ครบอาจทำให้ประเมินความพร้อมก่อนกู้บ้านคลาดเคลื่อนได้ ควรตรวจสอบประเด็นต่อไปนี้ก่อนนำผลไปใช้วางแผน

ใช้รายได้หลังหักภาษีแทนรายได้ก่อนหักภาษี

สูตรที่ใช้ในบทความนี้กำหนดให้หารภาระหนี้ต่อเดือนด้วยรายได้ต่อเดือนก่อนหักภาษี หากนำเงินเดือนสุทธิหลังหักภาษีหรือเงินสมทบมาใช้แทน ผลลัพธ์จะไม่ตรงกับสูตรดังกล่าว อย่างไรก็ตาม ผู้ให้กู้อาจมีวิธีประเมินรายได้ตามหลักเกณฑ์ของตน จึงควรตรวจสอบฐานรายได้ที่ต้องใช้จริงด้วย

ลืมหนี้บางรายการหรือใช้ยอดหนี้แทนยอดผ่อน

ยอดหนี้คงเหลือทั้งหมดไม่ใช่ตัวเลขเดียวกับภาระชำระต่อเดือน เช่น มียอดหนี้คงเหลือ 60,000 บาท ไม่ได้หมายความว่าต้องนำ 60,000 บาทไปใส่ในช่องภาระหนี้ต่อเดือน ควรใช้ยอดที่ต้องชำระในแต่ละเดือนตามข้อมูลของหนี้นั้น และตรวจสอบหนี้ผ่อนสินค้า สินเชื่อส่วนบุคคล และภาระอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องให้ครบถ้วน

นับค่างวดบ้านซ้ำหรือไม่รวมค่างวดที่กำลังจะเกิดขึ้น

หากกำลังคำนวณ DTI หลังซื้อบ้าน ต้องรวมค่างวดบ้านที่คาดว่าจะต้องชำระเข้ากับภาระหนี้เดิม แต่ต้องระวังไม่บวกค่างวดเดียวกันซ้ำสองครั้ง หากมีสินเชื่อบ้านเดิมอยู่แล้วและกำลังวางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์อีกแห่ง ควรตรวจสอบว่าจะยังมีภาระผ่อนเดิมต่อไปหรือไม่

นำรายได้ที่ไม่แน่นอนมารวมทั้งหมด

รายได้จากค่าคอมมิชชัน งานเสริม หรือโบนัสอาจเปลี่ยนแปลงไปในแต่ละเดือน ควรแยกข้อมูลเหล่านี้จากเงินเดือนประจำและตรวจสอบว่าผู้ให้กู้ยอมรับรายได้ประเภทใดบ้าง การใช้รายได้สูงสุดของเดือนที่ดีที่สุดเพียงเดือนเดียวอาจทำให้ประเมินความสามารถในการผ่อนสูงเกินจริง

เชื่อผลจากเครื่องคิดเลขโดยไม่ตรวจสอบข้อมูล

เครื่องคิดเลขออนไลน์ฟรี เครื่องคิดเลขวิทยาศาสตร์ และเครื่องคิดเลข Casio ช่วยคำนวณตามสูตรได้ แต่ไม่สามารถยืนยันว่าข้อมูลหนี้ครบถ้วนหรือรายได้ทุกประเภทจะได้รับการยอมรับจากธนาคาร ก่อนนำผลไปใช้ควรตรวจสอบตัวเลขต้นทางและทดลองคำนวณซ้ำ หากใช้เครื่องคิดเลข Casio fx-991ES PLUS ควรตรวจสอบลำดับการกดและหน่วยของตัวเลขให้ตรงกันด้วย

DTI เป็นเพียงหนึ่งในข้อมูลที่ช่วยประเมินความสามารถในการชำระหนี้ การอนุมัติสินเชื่อบ้านไม่ได้ขึ้นอยู่กับสัดส่วนนี้เพียงอย่างเดียว ผู้ให้กู้อาจตรวจสอบประวัติการชำระหนี้ ความมั่นคงของอาชีพ อายุ รายได้ที่พิสูจน์ได้ เงินดาวน์ มูลค่าหลักประกัน ระยะเวลาผ่อน และเงื่อนไขของผลิตภัณฑ์สินเชื่อร่วมด้วย

ตัวอย่างเช่น ผู้สมัครสองคนอาจมี DTI เท่ากัน แต่มีรายได้และความมั่นคงทางการเงินต่างกัน คนหนึ่งอาจมีเงินสำรองเพียงพอและมีรายได้สม่ำเสมอ ขณะที่อีกคนมีรายได้ผันผวนและมีค่าใช้จ่ายจำเป็นสูง ดังนั้นตัวเลข DTI ที่เท่ากันไม่ได้หมายความว่าความสามารถในการผ่อนบ้านหรือผลการพิจารณาสินเชื่อจะเหมือนกัน

นอกจากนี้ ควรแยกความแตกต่างระหว่าง DTI ก่อนรวมค่างวดบ้านกับ DTI หลังรวมค่างวดบ้านให้ชัดเจน ตัวเลขแรกแสดงภาระหนี้ที่มีอยู่ในปัจจุบัน ส่วนตัวเลขหลังช่วยจำลองภาระที่อาจเกิดขึ้นเมื่อเริ่มผ่อนบ้าน ทั้งสองค่าใช้ประโยชน์ต่างกันและควรพิจารณาร่วมกับงบประมาณครัวเรือน

เมื่อทราบค่า DTI แล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการนำผลไปใช้จัดทำงบประมาณก่อนซื้อบ้าน ไม่ควรพิจารณาเพียงว่าตัวเลขต่ำหรือสูง แต่ควรดูว่าเงินที่เหลือหลังชำระหนี้เพียงพอต่อค่าใช้จ่ายจำเป็นหรือไม่ รวมถึงมีเงินสำรองสำหรับเหตุฉุกเฉินและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของบ้านหรือเปล่า

• จัดทำรายการรายรับและรายจ่าย: แยกเงินเดือน รายได้เสริม ภาระหนี้ และค่าใช้จ่ายประจำ เพื่อให้เห็นภาพการเงินทั้งเดือน
• จำลองค่างวดบ้าน: ใช้ตัวเลขค่างวดที่มีเหตุผลและสอดคล้องกับข้อมูลสินเชื่อที่กำลังพิจารณา
• ทดลองลดหนี้: เปรียบเทียบผลก่อนและหลังลดภาระผ่อน โดยไม่ใช้เงินสำรองทั้งหมดไปชำระหนี้
• ตรวจสอบหลักฐานรายได้: เตรียมเอกสารเงินเดือน รายการเดินบัญชี หรือหลักฐานรายได้อื่นตามที่ผู้ให้กู้กำหนด
• สอบถามเงื่อนไขจากธนาคาร: ตรวจสอบเกณฑ์พิจารณารายได้ ภาระหนี้ และค่าใช้จ่ายที่ใช้ประเมินสินเชื่อจริง

หากต้องการเปรียบเทียบตัวเลขหลายชุด สามารถใช้เครื่องคิดเลขทั่วไปหรือเครื่องคิดเลขออนไลน์ฟรีคำนวณ DTI แต่ควรบันทึกสมมติฐานแต่ละชุดแยกกัน เช่น รายได้เดิม หนี้เดิม ค่างวดบ้านที่คาดไว้ และยอดหนี้หลังปรับแผน วิธีนี้ช่วยให้เห็นว่าการเปลี่ยนแปลงแต่ละอย่างส่งผลต่อสัดส่วนหนี้อย่างไร โดยไม่สับสนระหว่างสถานการณ์

การคำนวณ DTI จึงเป็นจุดเริ่มต้นของการวางแผน ไม่ใช่การตัดสินใจซื้อบ้านเพียงอย่างเดียว หากตัวเลขอยู่ในระดับที่พอรับได้ตามเป้าหมายของตนเอง ก็ควรตรวจสอบงบประมาณหลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดและเงื่อนไขสินเชื่อก่อนยื่นกู้เสมอ

สูตรคำนวณ DTI คือ ภาระหนี้ที่ต้องชำระต่อเดือนหารด้วยรายได้ต่อเดือนก่อนหักภาษี แล้วคูณด้วย 100 ตัวอย่างเช่น มีหนี้ที่ต้องชำระเดือนละ 10,000 บาท และมีรายได้ก่อนหักภาษีเดือนละ 40,000 บาท จะได้ DTI เท่ากับ 25%

ฉันจะคำนวณภาระหนี้ได้อย่างไร?

รวบรวมยอดชำระรายเดือนของหนี้ที่เกี่ยวข้อง เช่น ค่างวดรถ สินเชื่อส่วนบุคคล ภาระบัตรเครดิต และสินเชื่อบ้านเดิม จากนั้นรวมยอดทั้งหมดเข้าด้วยกัน หากต้องการประเมินก่อนซื้อบ้าน ให้ทดลองเพิ่มค่างวดบ้านที่คาดว่าจะต้องจ่าย แล้วนำยอดรวมไปหารด้วยรายได้ต่อเดือนก่อนหักภาษีและคูณ 100

มีหนี้อยู่แล้วสามารถกู้บ้านได้ไหม?

การมีหนี้เดิมไม่ได้หมายความว่าจะกู้บ้านไม่ได้โดยอัตโนมัติ สิ่งสำคัญคือยอดชำระหนี้รวมเมื่อเทียบกับรายได้ ความสามารถในการผ่อน ประวัติการชำระหนี้ และเงื่อนไขของผู้ให้กู้ ควรคำนวณ DTI ทั้งก่อนและหลังรวมค่างวดบ้านเพื่อประเมินสถานการณ์ของตนเองก่อนยื่นกู้

ไม่มีค่า DTI เดียวที่รับประกันการอนุมัติสินเชื่อบ้านสำหรับทุกคน เกณฑ์อาจแตกต่างกันตามธนาคาร ประเภทสินเชื่อ และข้อมูลของผู้สมัคร ควรใช้ DTI เป็นเครื่องมือวางแผนเบื้องต้นและสอบถามผู้ให้กู้เกี่ยวกับหลักเกณฑ์ที่ใช้จริง

ค่าอาหาร ค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าใช้จ่ายทั่วไปไม่ใช่ภาระหนี้ตามสูตร DTI โดยตรง ส่วนค่าเช่าบ้านอาจได้รับการพิจารณาแตกต่างกันตามวิธีประเมินและประเภทสินเชื่อ จึงควรตรวจสอบกับผู้ให้กู้ อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ยังจำเป็นต่อการจัดทำงบประมาณ เพราะมีผลต่อเงินที่เหลือใช้จริงในแต่ละเดือน

สูตร DTI ทั่วไปใช้รายได้ต่อเดือนก่อนหักภาษีเป็นฐานคำนวณ แต่การประเมินสินเชื่อจริงอาจมีรายละเอียดเฉพาะ ควรตรวจสอบว่าผู้ให้กู้ต้องการใช้รายได้ประเภทใด และรายได้พิเศษ เช่น โบนัสหรือค่าคอมมิชชัน สามารถนำมารวมได้ตามเงื่อนไขใด

ได้ หากเครื่องคิดเลขออนไลน์ฟรีรองรับการบวก การหาร และการคูณด้วย 100 ก็สามารถใช้คำนวณ DTI ได้เช่นเดียวกับเครื่องคิดเลขทั่วไป ควรตรวจสอบสูตรและข้อมูลที่กรอกให้ถูกต้อง และหลีกเลี่ยงการกรอกข้อมูลส่วนบุคคลที่ไม่จำเป็นลงในเว็บไซต์ที่ไม่ทราบความน่าเชื่อถือ

ไม่จำเป็น เพราะสูตร DTI ใช้การคำนวณเลขพื้นฐานเท่านั้น เครื่องคิดเลขทั่วไปก็เพียงพอ เครื่องคิดเลขวิทยาศาสตร์อาจมีประโยชน์หากต้องคำนวณตัวเลขหลายขั้นตอนหรือใช้กับโจทย์ทางคณิตศาสตร์อื่นร่วมด้วย แต่ไม่ได้ทำให้ผลการพิจารณาสินเชื่อแตกต่างไปจากการคำนวณด้วยสูตรเดียวกัน

ได้ สามารถใช้เครื่องคิดเลข Casio fx-991ES PLUS บวกยอดหนี้รายเดือน หารด้วยรายได้ก่อนหักภาษี และคูณด้วย 100 เพื่อหาค่า DTI ได้ แต่ไม่จำเป็นต้องใช้รุ่นนี้โดยเฉพาะ หากมีเครื่องคิดเลขทั่วไปอยู่แล้วก็สามารถคำนวณด้วยวิธีเดียวกันได้

อาจช่วยได้ในบางกรณี หากการรวมหนี้ทำให้ภาระชำระรายเดือนลดลงจริงและเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่ผู้ให้กู้ใช้พิจารณา แต่ต้องเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย ระยะเวลาผ่อน ค่าธรรมเนียม และยอดชำระรวมตลอดสัญญาด้วย เพราะการยืดระยะเวลาผ่อนอาจทำให้ต้นทุนรวมสูงขึ้น การรวมหนี้ไม่ได้รับประกันว่า DTI หรือโอกาสอนุมัติสินเชื่อบ้านจะดีขึ้นเสมอไป

ควรตรวจสอบก่อนว่าภาระหนี้รายการใดสามารถลดลงได้โดยไม่กระทบเงินสำรอง จากนั้นทดลองคำนวณใหม่หลังลดภาระผ่อน พิจารณารายได้ที่สามารถยืนยันได้ และปรับงบซื้อบ้านให้เหมาะสมกับความสามารถในการชำระหนี้ หากยังไม่แน่ใจ ควรสอบถามผู้ให้กู้เกี่ยวกับแนวทางเตรียมตัวก่อนสมัครสินเชื่อ

วิธีคำนวณสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ DTI ก่อนกู้บ้าน คือการรวมภาระหนี้ที่ต้องชำระต่อเดือน หารด้วยรายได้ต่อเดือนก่อนหักภาษี แล้วคูณด้วย 100 เพื่อแสดงผลเป็นเปอร์เซ็นต์ ควรคำนวณทั้งจากหนี้เดิมและจากสถานการณ์ที่รวมค่างวดบ้านที่คาดว่าจะเกิดขึ้น เพื่อให้เห็นผลกระทบต่อรายได้ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน

สามารถใช้เครื่องคิดเลขทั่วไป เครื่องคิดเลขออนไลน์ฟรี เครื่องคิดเลขวิทยาศาสตร์ หรือเครื่องคิดเลข Casio รวมถึง Casio fx-991ES PLUS ช่วยคำนวณได้ โดยไม่จำเป็นต้องมีเครื่องมือรุ่นใดรุ่นหนึ่งโดยเฉพาะ สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการใช้ยอดชำระหนี้รายเดือนและรายได้ที่ถูกต้อง รวมถึงตรวจสอบหลักเกณฑ์การประเมินของธนาคารก่อนยื่นกู้

สุดท้าย ควรใช้ DTI ร่วมกับการวางแผนงบประมาณ ค่าใช้จ่ายจำเป็น เงินสำรอง และความมั่นคงของรายได้ เพราะตัวเลข DTI เป็นเพียงส่วนหนึ่งของการประเมินความพร้อมทางการเงิน ไม่ใช่คำรับรองผลอนุมัติสินเชื่อบ้าน